Piwnice, balkony, garaże. Czy ubezpieczenie mieszkania wykracza poza… sam lokal?

1 dzień temu 6

Reklama 3 tysiące złotych na miesiąc.

2025-07-12 12:00

publikacja
2025-07-12 12:00

Osoby znające specyfikę zamieszkania w blokach dobrze wiedzą, jak dużą wartością dodaną może być posiadana komórka lokatorska lub piwnica, a także miejsce postojowe w garażu podziemnym. Takie udogodnienia oczywiście wpływają na wartość mieszkania oraz cenę jego ewentualnej sprzedaży. W nawiązaniu do wartości może pojawić się pytanie, czy i jakie dodatkowe powierzchnie powiązane z lokalem obejmuje ubezpieczenie mieszkaniowe.

Piwnice, balkony, garaże. Czy ubezpieczenie mieszkania wykracza poza… sam lokal?

Eksperci największej w Polsce multiagencji ubezpieczeniowej Unilink postanowili odpowiedzieć na tak zadane pytanie. Po analizie OWU okazuje się, że zasady przyjmowane przez poszczególnych ubezpieczycieli mogą być różne.

Towarzystwa mają swobodę przy ochronie mieszkań

Eksperci Unilink już wielokrotnie zwracali uwagę, że w przypadku ubezpieczeń budynków (innych niż obowiązkowe polisy dla budynków rolniczych), ubezpieczyciele posiadają dość dużą swobodę dotyczącą kształtowania warunków ochrony. Dlatego w kontekście zasad ochrony komórek lokatorskich, piwnic i miejsc postojowych również można spodziewać się całkiem dużego zróżnicowania. „Poniższa tabela uwzględniająca ofertę aż kilkunastu ubezpieczycieli odpowiada na pytanie, czy taka sytuacja związana ze zróżnicowaniem zasad ochrony faktycznie jest widoczna. Podstawą analizy jak zwykle były ogólne warunki ubezpieczenia, czyli tak zwane OWU” – mówi Maciej Łoboz, ekspert multiagencji ubezpieczeniowej Unilink.

ReklamaSąsiad chwali się nową kosiarką? Ty powalcz o nowego Hyundaia. Wakacyjny wyścig zbrojeń czas zacząć!

Kluczowa może być definicja mieszkania w polisie

W praktyce duże znaczenie ma to, jak ogólne warunki ubezpieczenia (OWU) stosowane przez dane towarzystwo definiują mieszkanie będące przedmiotem ochrony. Definicje przyjmowane przez zakłady ubezpieczeniowe powinny uwzględniać fakt, że lokal mieszkalny może posiadać tzw. pomieszczenia przynależne – niekoniecznie przylegające do mieszkania, lecz znajdujące się np. na działce objętej księgą wieczystą prowadzoną dla nieruchomości wspólnej (przykłady: piwnica oraz komórka lokatorska). Powierzchnia takich pomieszczeń bywa, choć nie musi być wliczana do ogólnej powierzchni lokalu – warto więc zawsze zweryfikować ją z aktem notarialnym i w księgach wieczystych. Trzeba na to też zwrócić uwagę, czytając OWU, bo tu również zdarzają się wyjątki.

„Dla przykładu, Uniqa Twoje Miejsce określa to tak: »Przy ustalaniu powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni balkonów, tarasów, pomieszczeń/budynków gospodarczych«” – wyjaśnia Maciej Łoboz, ekspert multiagencji ubezpieczeniowej Unilink S.A.

„Pomieszczenia przynależne mogą być sprzedane wyłącznie z lokalem mieszkalnym. Jeden z nielicznych wyjątków od tej zasady dotyczy transakcji pomiędzy właścicielami lokali z danego budynku” – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert Unilink.

Z ochroną piwnic nie ma problemu

Wyniki analizy OWU od 14 wybranych, najpopularniejszych Towarzystw zostały przedstawione w poniższej tabeli. A jak można je streścić? Otóż właściciele mieszkań nie powinni mieć problemu z ochroną, która oprócz samego lokalu będzie obejmować chociażby komórkę lokatorską lub miejsce garażowe. Zgodnie z oczekiwaniami, widzimy jednak całkiem spore zróżnicowanie polityki ubezpieczycieli. Przykładowo, niektóre firmy wprost deklarują, że chronione miejsce parkingowe może stanowić przedmiot odrębnej własności. Z taką sytuacją mamy do czynienia w razie wyodrębnienia hali garażowej jako osobnego lokalu. Można się spotkać też z dodatkową, opcjonalną klauzulą ubezpieczenia części wspólnych – łącznie z mieszkaniem lub z lokalem.

Bardzo ciekawym aspektem wydaje się opcja objęcia ochroną miejsca garażowego znajdującego się w innym budynku, ale takie rozwiązanie dopuszczają tylko niektórzy ubezpieczyciele. „Podobna sytuacja dotyczy możliwej ochrony udziału właściciela mieszkania w częściach wspólnych niewielkiego budynku wielorodzinnego” – mówi Maciej Łoboz, ekspert Unilink.

Miejsce parkingowe może mieć podwójną ochronę?

Eksperci Unilink zwracają uwagę na jeszcze jeden interesujący aspekt. Mianowicie, chodzi o sytuację, w której zakład ubezpieczeń deklaruje objęcie ochroną kupioną dla prywatnego mieszkania także części budynku nie będących pomieszczeniami przynależnymi. W tym kontekście warto zwrócić uwagę, że miejsca postojowe w hali garażowej niewyodrębnionej jako lokal, często nie mają statusu pomieszczeń przynależnych – zwłaszcza jeśli zostały wyznaczone tylko przy pomocy linii namalowanych na podłodze. Takich nieoddzielonych części budynku nie powinno się uznawać za pomieszczenia. Podobna sytuacja dotyczy miejsc postojowych i garażowych usytuowanych poza budynkiem, w którym znajduje się lokal (zobacz: E. Bończak-Kucharczyk [w:] Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, wyd. III, Warszawa 2016 r.).

Zatem miejsca postojowe jako części nieruchomości wspólnej mogą być objęte ochroną ubezpieczeniową wykupioną przez wspólnotę lub spółdzielnię. Jeżeli takie części budynku obejmie ochrona ubezpieczeniowa z indywidualnej polisy właściciela „M”, to będziemy mieli do czynienia z podwójnym ubezpieczeniem. Tymczasem w polisach majątkowych, co do zasady niemożliwe jest uzyskanie odszkodowania przewyższającego wartość szkody - także na skutek wypłaty z dwóch ubezpieczeń. Inna ciekawa kwestia dotyczy hali garażowych wyodrębnionych jako lokale użytkowe. Rodzi się pytanie, czy ubezpieczyciel prócz mieszkania obejmie ochroną także współwłasność hali garażowej, która formalnie jest osobną nieruchomością. Na takie i podobne „haczyki” może zwrócić uwagę agent ubezpieczeniowy. „W pierwszej kolejności trzeba jednak zawsze sprawdzić, jak dany ubezpieczyciel definiuje w OWU mieszkanie będące przedmiotem ochrony” – podsumowuje Andrzej Prajsnar, ekspert Unilink.

Zasady ochrony komórek lokatorskich, piwnic i miejsc postojowych

w polisach mieszkaniowych

Nazwa ubezpieczyciela / polisy	Zasady ochrony w polisie mieszkaniowej (UWAGA: definicje ubezpieczycieli nie zawsze pokrywają się z definicjami ustawowymi)
Allianz / Allianz Mój Dom	Ochrona obejmuje również lokal gospodarczy, czyli lokal nie służący celom mieszkaniowym, przeznaczony do wyłącznego użytku ubezpieczonego (przykłady: piwnica, strych, komórka, miejsce garażowe). Taki lokal musi znajdować się w tym samym budynku co ubezpieczone mieszkanie i przynależeć do niego. Lokal gospodarczy jest ubezpieczony razem z mieszkaniem. W budynkach posiadających najwyżej 4 mieszkania, ochrona obejmuje udział w częściach wspólnych.
Balcia / House Combo	Ochrona poza mieszkaniem obejmuje również: części wspólne proporcjonalnie do udziału w nieruchomości przypadającemu ubezpieczonemu mieszkaniu, komórkę lokatorską lub garaż, uwzględnione w akcie notarialnym i znajdujące się w tej samej nieruchomości oraz miejsce postojowe - także uwzględnione w akcie notarialnym (zlokalizowane na zewnątrz lub wewnątrz budynku).
Compensa / Compensa Rodzina	Ochrona obejmuje mieszkanie wraz z pomieszczeniem gospodarczym oraz miejscem parkingowym. Pomieszczenia gospodarcze to wydzielone trwałymi ścianami w budynku wielorodzinnym pomieszczenia (w tym garaże) przynależne do ubezpieczonego mieszkania i będące w wyłącznym użytkowaniu ubezpieczonego.
ERGO Hestia / Ergo 7	Ochrona obejmuje mieszkanie wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Pomieszczenia przynależne to pomieszczenia, które mogą stanowić przedmiot odrębnej własności. Pomieszczenia przynależne mogą być użytkowane wyłącznie przez ubezpieczonego lub jego osoby bliskie prowadzące wspólnie z nim gospodarstwo domowe albo przez osoby przez niego upoważnione. Pomieszczeniem przynależnym jest także miejsce postojowe pojazdu wewnątrz budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Dodatkowa klauzula (opcjonalna) ubezpieczenia części wspólnych: - K014 Ubezpieczenie części wspólnych łącznie z mieszkaniem, - K015 Ubezpieczenie części wspólnych łącznie z lokalem.
Generali / Generali z myślą o domu i rodzinie	Ochrona obejmuje mieszkanie wraz z pomieszczeniami przynależnymi i miejscem parkingowym. W budynkach posiadających najwyżej 4 lokale, ochrona obejmuje udział w częściach wspólnych.
InterRisk / Bezpieczny Dom w InterRisk	Ochrona obejmuje mieszkanie wraz z pomieszczeniami gospodarczymi i miejscami garażowymi/postojowymi objętymi dowodem (tytułem) własności. W budynkach posiadających najwyżej 4 lokale, ochrona obejmuje udział w częściach wspólnych.
INTER / INTER Lekarz Nieruchomości	Ochrona poza mieszkaniem obejmuje również następujące pomieszczenia przynależne, które są położone w tym samym co mieszkanie budynku wielomieszkaniowym i pozostają w wyłącznym użytkowaniu ubezpieczonego: taras, loggia, balkon, piwnica, pralnia, suszarnia, strych, komórka lokatorska oraz pomieszczenia i miejsca przeznaczone do parkowania pojazdów mechanicznych. Ochrona obejmuje też części wspólne budynku.
Link4 / Dom	Ochrona prócz mieszkania obejmuje pomieszczenia przynależne. Pomieszczenia przynależne to pralnia, suszarnia, komórka, strych, piwnice, garaż, służące do wyłącznego użytku osób zamieszkujących w ubezpieczonym mieszkaniu, które zgodnie z ustawą o własności lokali stanowią część składową mieszkania, o ile znajdują się obrębie tego samego budynku co ubezpieczone mieszkanie. Pomieszczeniem przynależnym jest także miejsce parkingowe w garażu wielostanowiskowym, służące do wyłącznego użytku właściciela mieszkania lub domowników. Miejsce parkingowe może być położone w innym budynku niż ubezpieczone mieszkanie i może stanowić przedmiot odrębnej własności.
PZU / PZU DOM	Ochrona mieszkania obejmuje również pomieszczenia gospodarcze i miejsca postojowe, które znajdują się w budynku w tej samej miejscowości co pomieszczenia mieszkalne. Pomieszczenia gospodarcze to piwnica, pralnia, suszarnia, strych, komórka lokatorska, wózkownia i pomieszczenie przeznaczone do parkowania pojazdów mechanicznych. W przypadku ubezpieczenia mieszkania PZU udziela ochrony ubezpieczeniowej w częściach wspólnych budynku mieszkalnego, w którym znajduje się to mieszkanie. W przypadku ubezpieczenia mieszkania w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej odszkodowanie przysługuje również za części wspólne służące do wyłącznego użytkowania ubezpieczonego, niezależnie od udziału w częściach wspólnych, na przykład dach nad tym mieszkaniem.
TUW TUW / Bezpieczna Rodzina	Ochrona mieszkania obejmuje także lokale gospodarcze.
TUW TUZ / Ubezpieczenie Bezpieczny Dom	Ochrona mieszkania obejmuje również pomieszczenia przynależne, miejsca parkingowe lub garaże znajdujące się w tym samym lub innym budynku/hali garażowej (jeżeli są użytkowane na podstawie prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).
Uniqa / Twoje Bezpieczne Miejsce	Ochrona mieszkania obejmuje również pomieszczenia przynależne. Pomieszczenie przynależne to pomieszczenie, które stanowi część składową ubezpieczonego mieszkania, nawet jeśli dane pomieszczenie nie przylega bezpośrednio do mieszkania, ale znajduje się w tym samym budynku wielorodzinnym co ubezpieczone mieszkanie (przykłady: piwnica, komórka, strych, pomieszczenie gospodarcze, miejsce parkingowe w garażu podziemnym).
Warta / Warta Dom	Chroniony lokal mieszkalny obejmuje również pomieszczenia przynależne (np. piwnica, komórka lokatorska), będące w wyłącznym użytkowaniu ubezpieczonego, osób pozostających z ubezpieczonym we wspólnym gospodarstwie domowym lub pomocy domowej, a także miejsca parkingowe znajdujące się w tym samym budynku, co ubezpieczany lokal, bądź w innym budynku na terenie tej samej miejscowości. W przypadku budynku, w którym wydzielonych jest nie więcej niż 10 lokali, ubezpieczenie obejmuje również części wspólne budynku zgodnie z wielkością określoną w tytule własności lokalu.
Wiener / Pakiet 4 KĄTY	Ochrona mieszkania obejmuje przynależne miejsce postojowe/garaż w budynku wielomieszkaniowym i pomieszczenia przynależne (np. schowek, piwnica).
Źródło: opracowanie własne Unilink na podstawie OWU (dane z dnia 7 marca 2025 r.)