Zmienne czy stałe? W hipotekach tak blisko nie było od roku

2 dni temu 3

Reklama 3 tysiące złotych na miesiąc.

WAKACJE NA GIEŁDZIE

Michał Kisiel2025-07-18 06:00analityk Bankier.pl

publikacja
2025-07-18 06:00

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w stałoprocentowej wersji nadal jest sporo niższe niż ich odpowiedników ze zmienną stopą. Jeśli jednak sprawdzimy różnicę dla najlepszych ofert, okazuje się, że przestrzeń pomiędzy opcjami mocno się skurczyła.

Zmienne czy stałe? W hipotekach tak blisko nie było od roku

Pytanie „wybrać zmienne czy okresowo stałe oprocentowanie” to jeden z klasycznych dylematów kredytobiorców hipotecznych. Przez kilka lat zdecydowanie zwyciężały produkty oparte na stałej stopie. Klientów na tyle wystraszyły gwałtowne zmiany ceny pieniądza, że większość wybierała stałe raty, nawet jeśli na horyzoncie majaczyły już cięcia stóp.

Od kilku miesięcy mamy do czynienia jednak z nową rzeczywistością, w której rozterki nabierają mocy. Pierwsze obniżki stóp procentowych stały się faktem, a lada moment inflacja znajdzie się na poziomie poniżej 3 proc. W takich okolicznościach, jeśli nie pojawią się nowe ryzyka, można spodziewać się kursu na „tańszy pieniądz”.

Premia za (być może) niższą ratę

Do jesieni 2021 r., gdy stopy procentowe znajdowały się na rekordowo niskim poziomie, kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem były droższe (na starcie, w momencie zaciągania zobowiązania) niż bazujące na konstrukcji „WIBOR plus marża”. Kredytobiorca musiał zdecydować, czy wybiera wyższą ratę w zamian za stabilność kosztów. Dylemat sprowadzał się zatem do pytania „czy jestem gotów zapłacić więcej za pewność, że rata się nie zmieni?”.

Od mniej więcej początków 2022 r. sytuacja jest odwrotna – „premię” musimy zapłacić za szansę na spadek raty w przyszłości. Kredyty z okresowo stałą stopą kuszą niższymi stawkami niż ich zmiennoprocentowe odpowiedniki.

Jeśli spojrzymy na propozycje poszczególnych banków oferujących obie opcje, to różnica sięgać może nawet 1,27 pp. W lipcowym rankingu Bankier.pl, dla kredytu na 592 tys. zł, przekładało się to na dystans w wysokości raty na poziomie 476 zł. Bank, w którym różnica była najmniejsza, proponował zdecydowanie mniejszy „spread” – oprocentowanie okresowo stałe od zmiennego dzieliło 0,2 pp. i 72 zł w wysokości raty.

Kredytobiorcy mogą jednak do wyboru kredytu podchodzić inaczej, nie selekcjonując najpierw banku, by skupić się na formule oprocentowania. Postanowiliśmy sprawdzić, jaka przestrzeń dzieli najniższe stawki stałe od najniższych stawek zmiennych w perspektywie całego rynku.

Już nie tak daleko

Dla każdego z ostatnich 12 rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl wybraliśmy ofertę o najniższym oprocentowaniu, w kategorii hipotek stałoprocentowych i zmiennoprocentowych. Nie zawsze byli to zwycięzcy zestawień, w których pod uwagę bierzemy całkowity koszt kredytu obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.).

Wyniki na pierwszy rzut oka potwierdzają utrzymujący się od kilku lat trend – „najlepsza” stałoprocentowa stawka jest zawsze niższa niż zmienne oprocentowanie na start. Interesujące są jednak zmiany zachodzące w przestrzeni dzielącej te dwie opcje.

Jeszcze jesienią 2024 r. dystans przekraczał 1 punkt procentowy. Przykładowo, w listopadzie minionego roku najlepsza na rynku stawka dla okresowo stałego oprocentowania wynosiła 6,6 proc., a dla zmiennego – 7,7 proc.

W lipcu 2025 r. różnica jest najniższa dla 12 ostatnich rankingów. Najlepsze propozycje „zmienne” i „stałe” dzieli tylko 0,58 pp. Nie oznacza to jednak koniecznie, że mocno zbliżamy się do punktu, w którym nastąpi odwrócenie się kolejności opcji i ponownie stała rata stanie się droższa. Tym razem historia ma szansę pójść inną ścieżką, gdyż bankom będzie zależeć (w ślad za oczekiwaniami nadzoru), by stałoprocentowe hipoteki zdobywały rynek.

Przypominamy – różnią się nie tylko procenty

Kredyty stałoprocentowe i zmiennoprocentowe różnią się pod kilkoma względami, nie tylko cennikowymi stawkami. Warto pamiętać, że kredyty ze stałą stopą stają się zmiennoprocentowymi „z automatu” po upływie pierwszego okresu (zwykle 5 lat). To domyślne rozwiązanie, chyba że odpowiadać nam będzie zaproponowana przez bank stawka na kolejny stałoprocentowy okres. Przejście ze stałej stopy na zmienną nie jest możliwe w pierwszych latach spłaty. Co ważne, ruch w drugą stronę jest jak najbardziej dopuszczalny.

Oferta kredytów hipotecznych ze zmienną stopą nadal jest nieco węższa niż stałoprocentowych. W ostatnim miesiącu do grona proponujących pierwszy wariant dołączył VeloBank. „WIBOR plus marża” nie istnieje jednak w cenniku Banku Millennium oraz BNP Paribas Bank.

Wreszcie, godna przypomnienia jest nieco myląca wymowa hasła „stałe oprocentowanie” – kredytów ze stałą ratą przez cały okres spłaty nie ma na rynku. Dylemat sprowadza się zatem do tego, czy gotowi jesteśmy podjąć ryzyko, że „zarobimy” lub „stracimy” na zmianie raty w najbliższych kilku latach, czy wolimy mieć z góry pewność, że rata pozostanie niezmieniona. W dalszej perspektywie i tak ryzyko nas dosięgnie, niezależnie od tego, czy je akceptujemy.

Źródło: